中国发改委定调城镇化 三四线楼市或已“回天乏术”

北京时间4月8日,中国国家发展和改革委员会发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,旨在通过加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局、推进城市群发展等方面推动中国城镇化。分析认为,中国发改委此次下发的文件导向性明显,对于不同规模城市楼市购房需求影响较大。

中国发改委此份文件中重点提到户籍制度改革。在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万至300万的城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万至500万的大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

2018年在棚改货币化安置政策逐渐收紧的政策环境下,中国各大房企在三四线城市拿地的热情大减(图源:新华社)

中国易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次中国发改委发布的文件,对于2019年城镇化发展以及相关楼市发展都有比较直接的影响。尤其是2017年以来的各地“抢人”动作,都和城镇化发展有关。此次政策或会强化各地人才落户等相关政策,进而对各地购房需求产生影响。

从2017年开始,中国各地方政府政策层出不穷,降低落户门槛,吸引人才落户,掀起“抢人大战”。2019年以来,各地“抢人”的节奏依然没有放缓。前不久,浙江杭州出台全日制专科以上学历并在本地工作缴纳社保可直接落户;海南省放宽人才引进购房资格和信贷要求;江苏南京在积分落户政策中直接将房产面积与积分高低挂钩。中国中原地产研究中心数据显示,截至目前,2019年发布各类人才引进与落户的城市已经超过50个,再创新高。

严跃进认为,中国发改委此次针对不同城市的落户政策,积极推进了全面放宽的导向。其中,城区常住人口在300万以下的,要全面取消落户限制,这实际上是指各类地级市后续政策会完全放开。而对于人口500万以下的大城市,则要全面放宽落户政策,并全面取消重点群体落户政策。这个政策或意味着在后续类似大中专院校毕业生落户方面,不光不会设置障碍,而且还有可能会给予各类刺激的鼓励措施,各类购房和租房发放补贴等。

严跃进表示,政策实际上有较大突破的还是在于超大特大城市,对于此类城市来说,过去落户政策是比较紧的,但是现在有所调整,明确了要把社保和居住证等作为落户的主要因素,这样是有助于一些工作时间长、有比较稳定就业机会群体的人落户的,这样也体现了公平性和政策导向。从客观现状讲,中国各地落户政策,只有北京上海较为严格。

对于中国楼市而言,放开落户政策有利于已经在城市生活的人群更加便利的享受教育、医疗等城市福利。中国中原地产首席分析师张大伟表示,中国一线城市严格的限购,叠加高房价,使得很多人才难以居住。而落户条件宽松,购房限制条件少,提供购房补贴是大部分二线城市,人才政策变相的降低了限购门槛,将人才吸引到二线城市,推向本来就供需结构紧张的房地产市场,这明显带来了房地产市场的上涨预期。

从中国房企投资拿地的情况来看,二线城市同样成为关注重点。数据显示,2019年以来,土地成交最集中的地区是中西部、京津冀和长三角区域的二线城市,成交地块数量最多的河南省郑州市,达到81块。云南昆明、山东青岛、重庆、四川成都、石家庄等 二线城市成交数量都超过50宗。

以棚户区改造作为房价和地价主要支撑的三四线城市,随着监管层对于棚改政策的收紧,2018年曾经出现的房企集中在三四线城市“抢地”的情况很难再次出现。截至2019年3月,已经公布棚改计划的25个省份中,18个省计划开工量下滑,14个省计划开工量同比跌幅超过20%。

政策效应传导的结果是房企在三四线城市拿地信心减弱,进而影响成交价格,数据显示2019年以来,三四线城市的楼面成交价下跌近8%。多维此前曾在中国楼市回暖成交量暴涨 调控政策再次迎来考验一文中提及,一二线楼市和三四线楼市将出现分化。

严跃进分析称,从后续成长性来看,对于房企而言,长江中游以及关中平原、北部湾存在相对低成本的土地和较高的增值机会,可能是重点关注的区域。对于楼市整体而言,二线城市,尤其是二线省会城市,因为落户政策形成的购房需求的增加,预计未来几个月交易量会有更加明显的反弹。

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撰写:王雨辰

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